Informations et actualités

Il ne s'agit pas d'un dispositif de défiscalisation, mais tout simplement de l'application du Code Général des Impôts, en ce qui concerne l'imposition des revenus fonciers.

Cette stratégie d'optimisation fiscale, n'est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Un contribuable disposant d'au moins 8 000 € de revenus nets fonciers par an, peut envisager une telle opération. Celle-ci consiste à acquérir un bien immobilier, sur lequel seront réalisés d'importants travaux de rénovation. Le taux de travaux est en général compris entre 50 et 85% du montant total de l'investissement.

Ces travaux seront déductibles de la totalité des revenus fonciers du foyer fiscal, sans limite ni impact sur le plafonnement global des niches fiscales et déductibles des autres revenus, dans la limite de 10 700 € l’année d’acquisition. L'excédent du déficit sera quant à lui, reporté sur les 10 années suivantes. Les autres frais, charges et intérêts d'emprunt, restent bien entendu, déductibles des revenus fonciers bruts.

Il n'y a pas d'engagement de durée de location, ni de plafond ou de limite du prix d'acquisition ou prix au M². En revanche, le bien doit être loué nu pendant la durée de déduction des travaux ainsi que durant les 3 années, qui suivent la dernière année d'imputation du déficit.

Certains programmes d'investissement, prévoient l'échelonnement du paiement des travaux, sur 2 ou 3 ans. Ce qui augmente d'autant plus, la durée de report du déficit.

Autres avantages ; les frais d'acquisition sont réduits, puisqu'ils ne sont basés que sur la partie du foncier et non pas sur le montant total de l'opération.

Prenons un exemple concret, pour illustrer mes propos : Un couple sans personne à charge, dispose d'un total de revenus d'activité (salaires) de 80 000 € par an et 25 000 € de revenus fonciers nets annuels. Il est donc soumis à une Tranche Marginale d'Imposition de 30%. Le total de son imposition annuelle, y-compris les prélèvements sociaux est de 18 544 €.

Sur les conseils de son gestionnaire de patrimoine, ce couple fait l’acquisition d’un appartement T3 de 73 M² situé dans l’Est de la France, pour un montant total de 361 500 € dont 85% de travaux. Soit un montant de travaux déductible de 308 213 €. L’appartement sera livré au dernier trimestre 2022 et la location débutera effectivement en janvier 2023. Le loyer net annuel avant imposition de cet appartement sera de 9 264 €. Pour les revenus de l'année 2022, les 25 000 € de revenus nets fonciers seront neutralisés par la déduction d'une partie des travaux et une somme de 10 700 € des autres revenus sera déduite. Ainsi pour l'année 2022, l'imposition totale passe à 3 855 €. Soit un gain fiscal de 14 689 €. Durant les 7 années suivantes, le gain fiscal annuel sera de 16173 € (en tenant compte de l'imposition du nouveau revenu foncier). La neuvième année, le gain fiscal sera de 15 418 €. Sur 9 ans, le total du gain fiscal sera de 143 318 €. Soit un impact fiscal de 35% (en tenant compte des frais d'acquisition). L'acquisition sera financée par un prêt à taux fixe, remboursable sur 15 ans, un apport de 15 000 € et les loyers générés par cette nouvelle acquisition. Cet appartement sera donc financé à hauteur de 35% par le gain fiscal, 34% par les loyers et 31% d'effort d'épargne. (Je ne tiens pas compte de la revalorisation des loyers, ni des charges et mes calculs sont basés sur la fiscalité actuelle).